Cara menentukan harga jual sebuah properti, apalagi di kota-kota besar, tidak dapat mengandalkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum di SPPT-PBB.  Hal ini dikarenakan NJOP hanya dapat digunakan sebagai patokan untuk memungut pajak, bukan untuk sebuah transaksi yang terjadi di pasar properti.  Adapun kecenderungan yang terjadi adalah NJOP lebih rendah daripada nilai yang seharusnya ada di pasaran.  Tentu Anda tidak mau rugi karena menjual/menyewakan properti Anda di bawah harga pasarannya, bukan?

Untuk menilai kewajaran dari harga jual/sewa properti, maka kita perlu melakukan penilaian terhadap properti tersebut.  Yuk, kita lihat bagaimana cara melakukan penilaian tersebut sendiri.

rumah-tinggal

Misalnya Anda ingin menilai harga sewa sebuah rumah tinggal di daerah suburban, dan Anda tidak tahu apa-apa mengenai harga di daerah tersebut, maka Anda harus melakukan survei harga terlebih dahulu, bisa dengan langsung mengunjungi lokasi atau riset di internet.  Misalnya di lokasi tersebut ada beberapa rumah yang sedang dijual atau disewa, dan setelah Anda tanyakan kepada pemilik/agen dari masing-masing properti yang ada di pasaran tersebut, Anda mendapatkan harga yang beraneka ragam, namun minimal Anda sudah mengetahui kisaran harga yang ada di lokasi.

Biasanya harga sewa yang wajar lebih mudah didapatkan daripada harga jual yang wajar.  Hal ini dikarenakan secara psikologis, pemilik properti cenderung membuka harga sewa tidak jauh dari pasaran karena ingin cepat tersewa, sedangkan untuk menjual banyak pemilik yang takut kehilangan kepemilikan akan properti tersebut, sehingga cenderung overvalue jika sedang menjual properti.  Apalagi, di beberapa daerah di Indonesia, tabu untuk menjual properti.

Nah, setelah melakukan survei, misalkan Anda mendapatkan harga sewa rumah di sekitar rumah Anda berkisar antara Rp24 juta (paling murah) sampai Rp35 juta per tahun (paling mahal), dan harga jual berkisar antara Rp 1 Miliar sampai Rp 1,5 Miliar per tahun.  Maka Anda coba bagi harga sewa per tahun dengan harga jualnya, misalkan Rp24 juta dibagi Rp1 milyar, didapatkan angka 2,4%.  Kemudian Anda rujuk tabel yield properti di bawah ini:

  • Tanah Kosong:  0,5% – 3%.
  • Rumah Sewa:  3% – 5%.
  • Rumah Kos:  5% – 7%.
  • Ruko dan Rukan:  3% – 8%.
  • Apartemen:  6% – 9%.
  • Kios dan Toko:  5% – 10%.
  • Ruang Kantor:  7% – 10%.

Ternyata, jika disewakan sebesar Rp24 juta, maka rumah sewa Anda menghasilkan yield yang kurang dari 3%, jadi dalam hal ini tidak wajar, atau terlalu murah.  Dari tabel didapatkan, seharusnya harga sewa di daerah tersebut minimal adalah 3% dari harga jualnya, atau Rp 30 juta per tahun untuk rumah seharga Rp 1 Miliar, dan bisa mencapai Rp45 juta per tahun untuk yang harganya Rp1,5 Miliar.  Jadi, jika rumah Anda bernilai Rp 1 Miliar, Anda memutuskan untuk menyewakannya seharga Rp30 juta per tahun.  Bagaimana dengan tetangga Anda yang menyewakan di harga cuma Rp24 juta per tahun?  Prinsip kompetisi di pasar menyebutkan bahwa rumah tetangga Anda kemungkinan akan tersewa duluan, tapi Anda lebih pintar karena Anda akan mendapatkan uang sewa yang lebih baik.

Menilai Kewajaran Harga Jual

Baiklah, dua tahun kemudian, Anda tidak sedang mau menyewakan, tapi mau menjual rumah Anda.  Tentu Anda ingin mendapatkan harga terbaik untuk rumah Anda, tapi karena Anda butuh modal tambahan untuk usaha yang sedang berkembang, rumah Anda tidak boleh lama-lama juga terjual, karena kesempatan usaha bisa hilang karena terlalu lama modalnya cair.  Dari hasil survei dua tahun lalu, Anda sudah tahu bahwa dulu rumah Anda berada di kisaran Rp1 Milyar sampai Rp1,5 Milyar.  Namun, Anda merasa bahwa lokasi rumah Anda lebih dekat dengan minimarket, sehingga kalau ibu-ibu perlu belanja, jalan kakiknya lebih sedikit.  Ini keunggulan.  Apakah Anda coba menjualnya dengan harga Rp1,5 Milyar saja?

Tunggu dulu, jika harganya tidak wajar, maka pasar akan lama menyerap rumah Anda, sehingga Anda perlu memeriksa dulu kewajaran harga jual rumah Anda.  Yang Anda tahu, dua tahun yang lalu penyewa di rumah Anda menyewa seharga Rp30 juta per tahun, dan sekarang harga sewanya sudah naik 10%, menjadi Rp33 juta per tahun (sebenarnya penyewa mau perpanjang dengan harga itu).  Anda rujuk lagi tabel yield di atas, minimal yield rumah sewa adalah 3%, sehingga Anda membagi Rp33 juta dibagi 3%, didapatkan angka Rp1,1 Milyar.  Jika Anda menjualnya seharga Rp1,5 Milyar, maka pembeli rumah Anda nanti akan mendapatkan yield cuma 2,2% jika dia beli untuk investasi/disewakan dengan harga Rp33 juta per tahun, sehingga menjadi terlalu rendah/tidak wajar.  Maka kemungkinan, jika Anda buka harga Rp1,5 Milyar, pembeli yang pintar akan mencari rumah lain untuk dibelinya.

Oleh karena itu, akan lebih baik jika Anda mempertimbangkan angka minimal harga jual rumah Anda senilai Rp1,1 juta, tapi tentu saja Anda boleh buka harga atau listing di harga Rp1,25 Milyar, siapa tahu ada yang mau beli.

Nah, apakah Anda siap untuk menilai kewajaran harga jual/sewa rumah Anda? (@alberthchen)