Artikel ini adalah sambungan dari artikel Cara Bank Menilai Harga Rumah (Bagian 1).  Sekarang, mari kita lanjutkan diskusi kita pada pendekatan yang kedua, yaitu Pendekatan Data Pasar.

Rumah Minimalis

Pendekatan Data Pasar

Sebenarnya, secara strata pendekatan, Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) seharusnya berada di posisi tertinggi dari metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar (Market Value).  Market Data ApproachMarket Value.  Dari kata-katanya saja, mengandung kata “Pasar” yang sama persis di sana.  Ini sebenarnya merupakan metode paling penting dari sebuah proses penilaian, tapi di Indonesia, laporan penilaian yang menggunakan pendekatan ini sebagai pendekatan utama tidak sebanyak yang menggunakan pendekatan biaya.

Kedua pendekatan tersebut ada kelebihan dan ada kelemahannya, tapi kita akan membahasnya di kesempatan lain.  Sekarang kita bahas pendekatan data pasar terlebih dahulu.  Pendekatan Data Pasar rumusnya sederhana:

Nilai Pasar = Harga Properti Sebanding +/- Penyesuaian Harga

Nilai pasar rumah Anda dianggap sama dengan nilai rumah tetangga Anda yang sebanding, akan tetapi bisa ditambah atau dikurangi sesuai dengan kelebihan atau kekurangan masing-masing.  Secara filosofis, pendekatan inilah yang pada akhirnya akan menghasilkan Nilai Pasar.

Kita kembali kepada contoh rumah minimalis kemarin dengan luas tanah 100 meter dan luas bangunan 140 meter.  Rumah tetangga Anda (kira-kira tiga rumah di sebelah) baru saja terjual kepada seorang pengusaha senilai Rp1 milyar, dibayar tunai.  Tetangga Anda tidak mengenal pengusaha itu sebelumnya.

Namun, ada sedikit perbedaan antara rumah Anda dengan rumah tetangga yang terjual tersebut.  Luas tanah rumah tetangga Anda 130 meter, karena mempunyai pekarangan di belakang rumahnya, kamar-kamar tidurnya sudah dilapisi parket dan wallpaper, serta di kamar mandi utama menggunakan bath tub.  Anggaplah hal-hal ini Anda ketahui.  Sekarang, kita coba inventarisir perbedaannya:

  1. Tanah lebih (30 meter persegi x Rp2,5 juta = Rp75 juta). Informasi dari developer, harga tanah lebih Rp2,5 juta.
  2. Lantai parket (25 meter persegi x Rp250.000 = Rp6,25 juta).  Selisih dengan lantai rumah Anda yang keramik setengahnya, anggaplah jadi selisihnya Rp3,5 juta.
  3. Bath tub (Rp10 juta).

Maka, perhitungannya begini:

Nilai Pasar = Rp1 Milyar – Rp75 juta – Rp3,5 juta – Rp10 juta = Rp911,5 juta.

Kesimpulannya didapatkan bahwa indikasi nilai rumah Anda dengan Pendekatan Pasar adalah Rp912 juta (dibulatkan).

Rekonsiliasi Nilai

Tunggu, kata Anda, minggu lalu katanya indikasi nilai berdasarkan Pendekatan Biaya hanya Rp841 juta, sedangkan sekarang nilai yang didapat lebih tinggi, yaitu Rp912 juta.  Lumayan ada selisih Rp81 juta (bisa beli bakso berapa mangkok itu?).  Jadi, nilai mana yang dipakai nih di bank?

Jawabannya: tergantung.  Seperti yang tadi dibilang di artikel sebelumya, jika untuk kepentingan bank, biasanya format laporan untuk bank untuk rumah tinggal memisahkan antara tanah dan bangunan, sehingga seolah-olah terarah ke Pendekatan Biaya.  Walaupun begitu, tentu Anda sebagai debitur pemilik properti tidak mau kehilangan nilai sebesar Rp81 juta karena hal ini, sehingga sebagai penilai pun harus jeli untuk memilih metode yang digunakan, apalagi sebenarnya strata dari Pendekatan Pasar itu lebih tinggi tingkatannya dari Pendekatan Biaya, sehingga seharusnya rumah Anda bernilai Rp912 juta, bukan Rp841 juta.

Makin bingung?

Coba baca ini juga: Cara Menilai Kewajaran Harga Jual/Sewa Properti