Ketika Anda mengajukan pinjaman kredit kepada bank, Anda diminta untuk memberikan jaminan atau agunan untuk meminimalisasi resiko macet dan kerugian di pihak bank. Begitu pula jika Anda sedang mengincar sebuah rumah untuk KPR, Anda meminjam dana kepada bank dengan agunan rumah yang Anda ingin miliki tersebut. Di kedua kasus di atas, pihak bank akan melakukan “penilaian” atas rumah Anda, untuk dijadikan dasar dalam pengajuan kredit Anda tersebut. Biasanya, plafon kredit tidak akan melebihi nilai agunan, bahkan seringkali dikurangi safety factor dari bank itu sendiri, misalnya menjadi 70% sampai 90% dari nilai agunan.
Mungkin Anda penasaran bagaimana cara bank menilai harga rumah, atau rumah Anda baru saja dinilai oleh pihak appraisal atau penilai dan nilainya ternyata di bawah ekspektasi atau harapan Anda, dan Anda bertanya-tanya kenapa hal tersebut bisa terjadi. Semoga artikel ini bisa menjawab pertanyaan Anda tersebut.
Sebenarnya ada tiga pendekatan untuk menentukan nilai sebuah rumah, tapi agar lebih sederhana, saya akan membahas dua pendekatan saja yang paling sering digunakan untuk menentukan nilai dari rumah, yaitu Pendekatan Data Pasar, dan Pendekatan Biaya.
Pendekatan Biaya
Bila Anda pernah melihat laporan penilaian untuk jaminan, hampir 80% laporan penilaian di Indonesia mengikuti rumus berikut ini:
Nilai Pasar = Harga Tanah + Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap Bangunan
Jika itu yang dilakukan, maka Anda sedang melihat Pendekatan Biaya. Pendekatan ini menganggap nilai rumah Anda akan sama dengan biaya yang dibutuhkan untuk membeli tanah yang sebanding dengan rumah Anda, dan membangun bangunan yang serupa dengan rumah Anda, dengan kondisi yang sama dengan rumah Anda. Untuk menentukan harga tanahnya, Penilai akan melakukan survey harga tanah di sekitar lokasi rumah Anda, bertanya-tanya dan memeriksa database, untuk menentukan berapa harga tanah per meter persegi rumah Anda. Database penilai sendiri biasanya perlu terus diupdate, jadi jika data tahun 2011 dipakai tahun 2013, maka hasilnya adalah jaka sembung bawa golok…tidak nyambung. Maka dari itu, penilai akan perlu melakukan update data secara terus menerus.
Misalnya, rumah Anda di lokasi yang tidak begitu elit, harga tanahnya didapatkan Rp4 juta per meter persegi, dan luas tanah rumah tersebut 100 meter persegi (ukuran 5 x 20), maka harga tanahnya saja sudah mencapai Rp400 juta. Anda mengecek NJOP, harga tanah di NJOP cuma Rp2 juta per meter persegi. Wajar saja, jangan khawatir, penilai yang baik haram hukumnya untuk menggunakan angka NJOP.
Harga Tanah = Rp400 juta
Setelah mendapatkan harga tanah, maka yang perlu dicari selanjutnya adalah nilai bangunan dan sarana pelengkap bangunan. Dipisah dua begitu karena ada bank yang mau memasukkan sarana pelengkap ke dalam agunan dan ada juga yang tidak. Padahal, sebenarnya kalau definisi real estate adalah tanah dan segala hal (bangunan, sarana) yang menempel di atas tanah. OK, kembali ke nilai bangunan. Cara menentukan nilai bangunan juga ada tiga: metode meter persegi (paling sederhana), metode tambah kurang, dan metode quantity surveyor. Metode meter persegi adalah yang paling sederhana, paling cepat, dan paling sering digunakan, tapi penggunaannya secara tepat itu yang sulit. Sederhananya adalah begini, Anda bisa bertanya kepada Penilai atau kontraktor atau pemborong atau tukang (yang ahli tapi), berapa kira-kira biaya membangun rumah tipe Anda. Misalnya rumah Anda bertipe minimalis (yang sebenarnya hemat biaya jika dibandingkan dengan tipe rumah lainnya), maka standar biaya membangun adalah Rp3.500.000 per meter persegi.
Jika rumah Anda dua lantai dan memiliki luas bangunan 140 meter persegi, maka biaya membangun barunya adalah 140 x Rp3.500.000 = Rp490.000.000. Untuk memudahkan perhitungan, kita anggap saja Rp490 juta sudah termasuk sarana pelengkapnya seperti biaya penyambungan listrik PLN sesuai kapasitas, penyambungan air PAM, line telepon, dan pagar.
Jadi, berdasarkan logika di atas, nilai pasar rumah Anda adalah:
Nilai Pasar = Rp400 juta + Rp490 juta = Rp890 juta
Nah, angka Rp890 juta di atas benar, kalau rumah tersebut baru atau gress, tanpa cacat sedikitpun. Akan tetapi, misalnya rumah Anda sudah ditempati keluarga lain selama lima tahun, maka rumah tersebut mungkin akan perlu pengecatan. Belum lagi kalau ternyata diketahui ada catat dalam pembangunannya sehingga gentengnya bocor. Biaya-biaya untuk melakukan perbaikan ini mengakibatkan perbedaan atau selisih antara nilai bangunan baru dengan nilai bangunan “bekas”. Ini biasanya disebut sebagai depresiasi. Lagi-lagi, depresiasi ada tiga, yaitu depresiasi fisik, depresiasi fungsional, dan keusangan ekonomis. Untuk sederhananya, lagi-lagi, saya bahas yang fisik saja. Biaya pengecatan ulang, membetulkan genteng, dan mengganti keramik pecah, misalnya memakan biaya Rp20 juta, maka itulah yang dijadikan depresiasi. Biasanya, bisa juga depresiasi ini dihitung dari umur bangunan tersebut. Logikanya adalah semakin tua umur bangunan, maka kondisinya semakin jelek. Tapi tentu saja dengan perawatan yang baik, keusangan bangunan ini bisa diperlambat atau paling tidak dipermak. Untuk memudahkan perhitungan misalnya kondisi bangunan Anda 90%, maka angka Rp490 juta dikali 90% menjadi Rp441 juta, yang menjadi nilai pasar bangunan.
Maka, nilai pasar rumah Anda adalah:
Nilai Pasar = Rp400 juta + Rp441 juta = Rp841 juta
Angka Rp841 juta ini dilaporkan oleh Penilai kepada bank dan Anda diberitahukan angka tersebut oleh AO bank. Eh, ternyata tetangga Anda baru saja menjual rumahnya seharga Rp1 Milyar kepada seorang pengusaha. Dilihat-lihat, karena berada di dalam satu kompleks, rumah tersebut cuma beda tipis dengan milik Anda, dimana di rumah tetangga Anda terdapat tanah lebih di belakang yang digunakan sebagai taman, sedangkan Anda tidak ada. Apakah nilai Rp1 Milyar tersebut bisa dijadikan patokan? Bisa saja, namanya adalah Pendekatan Data Pasar tapi cara perhitungannya akan kita sambung minggu depan…