PENILAI INDONESIA

Cara Menilai Kewajaran Harga Jual/Sewa Properti

Posted on October 31, 2016

Cara menentukan harga jual sebuah properti, apalagi di kota-kota besar, tidak dapat mengandalkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum di SPPT-PBB.  Hal ini dikarenakan NJOP hanya dapat digunakan sebagai patokan untuk memungut pajak, bukan untuk sebuah transaksi yang terjadi di pasar properti.  Adapun kecenderungan yang terjadi adalah NJOP lebih rendah daripada nilai yang seharusnya ada di pasaran.  Tentu Anda tidak mau rugi karena menjual/menyewakan properti Anda di bawah harga pasarannya, bukan?

Untuk menilai kewajaran dari harga jual/sewa properti, maka kita perlu melakukan penilaian terhadap properti tersebut.  Yuk, kita lihat bagaimana cara melakukan penilaian tersebut sendiri.

rumah-tinggal

Misalnya Anda ingin menilai harga sewa sebuah rumah tinggal di daerah suburban, dan Anda tidak tahu apa-apa mengenai harga di daerah tersebut, maka Anda harus melakukan survei harga terlebih dahulu, bisa dengan langsung mengunjungi lokasi atau riset di internet.  Misalnya di lokasi tersebut ada beberapa rumah yang sedang dijual atau disewa, dan setelah Anda tanyakan kepada pemilik/agen dari masing-masing properti yang ada di pasaran tersebut, Anda mendapatkan harga yang beraneka ragam, namun minimal Anda sudah mengetahui kisaran harga yang ada di lokasi.

Biasanya harga sewa yang wajar lebih mudah didapatkan daripada harga jual yang wajar.  Hal ini dikarenakan secara psikologis, pemilik properti cenderung membuka harga sewa tidak jauh dari pasaran karena ingin cepat tersewa, sedangkan untuk menjual banyak pemilik yang takut kehilangan kepemilikan akan properti tersebut, sehingga cenderung overvalue jika sedang menjual properti.  Apalagi, di beberapa daerah di Indonesia, tabu untuk menjual properti.

Nah, setelah melakukan survei, misalkan Anda mendapatkan harga sewa rumah di sekitar rumah Anda berkisar antara Rp24 juta (paling murah) sampai Rp35 juta per tahun (paling mahal), dan harga jual berkisar antara Rp 1 Miliar sampai Rp 1,5 Miliar per tahun.  Maka Anda coba bagi harga sewa per tahun dengan harga jualnya, misalkan Rp24 juta dibagi Rp1 milyar, didapatkan angka 2,4%.  Kemudian Anda rujuk tabel yield properti di bawah ini:

  • Tanah Kosong:  0,5% – 3%.
  • Rumah Sewa:  3% – 5%.
  • Rumah Kos:  5% – 7%.
  • Ruko dan Rukan:  3% – 8%.
  • Apartemen:  6% – 9%.
  • Kios dan Toko:  5% – 10%.
  • Ruang Kantor:  7% – 10%.

Ternyata, jika disewakan sebesar Rp24 juta, maka rumah sewa Anda menghasilkan yield yang kurang dari 3%, jadi dalam hal ini tidak wajar, atau terlalu murah.  Dari tabel didapatkan, seharusnya harga sewa di daerah tersebut minimal adalah 3% dari harga jualnya, atau Rp 30 juta per tahun untuk rumah seharga Rp 1 Miliar, dan bisa mencapai Rp45 juta per tahun untuk yang harganya Rp1,5 Miliar.  Jadi, jika rumah Anda bernilai Rp 1 Miliar, Anda memutuskan untuk menyewakannya seharga Rp30 juta per tahun.  Bagaimana dengan tetangga Anda yang menyewakan di harga cuma Rp24 juta per tahun?  Prinsip kompetisi di pasar menyebutkan bahwa rumah tetangga Anda kemungkinan akan tersewa duluan, tapi Anda lebih pintar karena Anda akan mendapatkan uang sewa yang lebih baik.

Menilai Kewajaran Harga Jual

Baiklah, dua tahun kemudian, Anda tidak sedang mau menyewakan, tapi mau menjual rumah Anda.  Tentu Anda ingin mendapatkan harga terbaik untuk rumah Anda, tapi karena Anda butuh modal tambahan untuk usaha yang sedang berkembang, rumah Anda tidak boleh lama-lama juga terjual, karena kesempatan usaha bisa hilang karena terlalu lama modalnya cair.  Dari hasil survei dua tahun lalu, Anda sudah tahu bahwa dulu rumah Anda berada di kisaran Rp1 Milyar sampai Rp1,5 Milyar.  Namun, Anda merasa bahwa lokasi rumah Anda lebih dekat dengan minimarket, sehingga kalau ibu-ibu perlu belanja, jalan kakiknya lebih sedikit.  Ini keunggulan.  Apakah Anda coba menjualnya dengan harga Rp1,5 Milyar saja?

Tunggu dulu, jika harganya tidak wajar, maka pasar akan lama menyerap rumah Anda, sehingga Anda perlu memeriksa dulu kewajaran harga jual rumah Anda.  Yang Anda tahu, dua tahun yang lalu penyewa di rumah Anda menyewa seharga Rp30 juta per tahun, dan sekarang harga sewanya sudah naik 10%, menjadi Rp33 juta per tahun (sebenarnya penyewa mau perpanjang dengan harga itu).  Anda rujuk lagi tabel yield di atas, minimal yield rumah sewa adalah 3%, sehingga Anda membagi Rp33 juta dibagi 3%, didapatkan angka Rp1,1 Milyar.  Jika Anda menjualnya seharga Rp1,5 Milyar, maka pembeli rumah Anda nanti akan mendapatkan yield cuma 2,2% jika dia beli untuk investasi/disewakan dengan harga Rp33 juta per tahun, sehingga menjadi terlalu rendah/tidak wajar.  Maka kemungkinan, jika Anda buka harga Rp1,5 Milyar, pembeli yang pintar akan mencari rumah lain untuk dibelinya.

Oleh karena itu, akan lebih baik jika Anda mempertimbangkan angka minimal harga jual rumah Anda senilai Rp1,1 juta, tapi tentu saja Anda boleh buka harga atau listing di harga Rp1,25 Milyar, siapa tahu ada yang mau beli.

Nah, apakah Anda siap untuk menilai kewajaran harga jual/sewa rumah Anda? (@alberthchen)

 

Standar Penilaian Indonesia Edisi VI-2015

Posted on January 1, 2016

KPSPI telah menerbitkan Standar Penilaian Indonesia Edisi VI-2015 untuk menggantikan Standar Penilaian Indonesia 2013.  Standar Penilaian Indonesia atau SPI adalah Standar yang dipakai oleh Penilai untuk melakukan kegiatan penilaian di Indonesia. SPI bersifat wajib (mandatory) bagi semua Penilai yang melakukan kegiatan penilaian di Indonesia. Sifat wajib ini juga di atur di dalam Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).  SPI Edisi VI-2015 mulai efektif berlaku pada tanggal 1 Januari 2016.

Tujuan SPI

Standar Penilaian Indonesia memiliki beberapa tujuan, antara lain sebagai berikut:

  1. Mendorong penilai untuk secara hati-hati menentukan dan memahami kebutuhan dan persyartan dari pemberi tugas, dan untuk memberikan kepastian kepada penilai bahwa penilai dibekali dengan suatu standar penilaian yang memadai untuk memenuhi kebutuhan tersebut.
  2. Memajukan penggunaan dasar penilaian dan sasumsi secara konsisten dalam penilaian dan pemilihan dasar penilaian yang tepat sesuai dengan kebutuhan pemberi tugas,
  3. Membantu penilai untuk mencapai kompetensi profesional dengan standar yang relatif tinggi dalam persiapan dan pelaksanaan pekerjaan penilaian,
  4. Memastikan bahwa laporan penilaian yang dihasilkan tidak bersifat mendua dan bersifat komprehensif,serta mudah dimengerti yang berisi opini dan informasi, yang dibutuhkan dan harus didapatkan oleh pembacanya,
    memastikan bahwa referensi yang dipublikasikan dalam laporan penilaian mengandung informasi yang jelas, akurat, dan memadai sehingga tidak menyesatkan.

Buku SPI Edisi VI-2015 bisa didapatkan di kantor asosiasi MAPPI.

PPL Wajib Penilai Publik April 2015

Posted on April 18, 2015

PPPK bekerjasama dengan MAPPI pada tanggal 16-17 April 2015 telah mengadakan Pendidikan Profesional Lanjutan (PPL) Penilai Publik yang bersifat wajib untuk pertama kalinya di tahun 2015.  PPL tersebut dilaksanakan di Ruang Apung, Perpustakaan Universitas Indonesia, Depok.  Pembicaranya berasal dari Pusat Pembinaan Profesi Keuangan (PPPK) Sekretariat Jenderal Kementerian Keuangan, dan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

ppl_wajib

PPL ini memiliki agenda untuk mensosialisasikan hasil pemeriksaan tahunan penilai publik oleh PPPK (sebelumnya bernama PPAJP – Pusat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai), regulasi penilai publik yang baru yaitu PMK No. 101/2014, blueprint penilai dan penilai publik bekerja sama dengan vokasi Universitas Indonesia (D3), dan LTV (Loan To Value) dan FTV (Financing to Value) sesuai dengan Peraturan Bank Indonesia.

Perubahan nama dari PPAJP menjadi PPPK disebabkan masukan satu profesi baru yang menjadi binaan lembaga yang dipimpin Bapak Langgeng Subur tersebut, yaitu profesi aktuaris yang erat kaitannya dengan dunia asuransi.

Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 101/PMK.101/2014 tentang Penilai Publik ditetapkan tanggal 2 Juni 2014 dan diundangkan tanggal 9 Juni 2014.  Isi PMK terdiri dari 13 Bab dan 82 Pasal yang mengatur mengenai tiga bidang jasa penilaian, yaitu Penilaian Properti, Penilaian Bisnis, dan Penilaian Properti Sederhana, atau disingkat masing-masing P, B, dan PS.  Selain itu, jug diatur bidang jasa lainnya yang dapat dilakukan oleh Penilai Publik Properti (P) yaitu konsultasi pengembangan properti, desain sistem informasi aset, manajemen properti, studi kelayakan usaha, jasa agen properti, pengawasan pembiayaan propyek, studi penentuan sisa umur ekonomi, studi penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use), dan studi optimalisasi aset.  Sedangkan untuk Penilaian Publik Bisnis (B) meliputi studi kelayakan usaha dan penasihat keuangan korporasi.

PMK 101/2014 terbit menggantikan PMK 125/2008.  PMK tersebut terbit untuk memperbaharui peraturan mengenai penilai publik yang bergerak cepat di Indonesia.  PMK 101/2014 juga mengambil beberapa bagian dari OJK (dulu Bapepam) diantaranya diperlukan adanya Sistem Pengendalian Mutu di KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik), dan peraturan mengenai Kantor Perwakilan yang lebih ketat dan berakhir 31 Desember 2015, dan Kantor Cabang KJPP.  Begitu pula ditekankan adanya Sistem Pangkalan Data (Database Properti).

Materi Blueprint Penilaian dibawakan oleh Bapak Dadan Kuswardi, selaku Kepada Bidang Pembinaan Penilai Publik dan Aktuaris.  Diantaranya terdapat 99 subjek atau mata kuliah yang harus dikuasai oleh calon penilai sebelum dapat menjadi penilai atau penilai publik.  Ke-99 subjek tersebut digabungkan dari jalur formal (S2) dan informal (PDP 1 sampai PDP 4), dan juga bahan untuk penilai pemerintah.  Untuk pelaksanaannya diantaranya akan bekerja sama dengan Program Vokasi Universitas Indonesia, dan lembaga pendidikan lainnya seperti Universitas Gajah Mada (UGM) yang sudah berjalan.

Pada hari kedua, Bapak Hamid Yusuf (Ketua MAPPI) dan Bapak Tony Hambali memaparkan secara lengkap Standar Penilaian Indonesia (SPI) mengenai Loan To Value (LTV) dan Financing to Value (FTV) sesuai dengan peraturan Bank Indonesia.  Hal ini merupakan barang baru bagi penilai di Indonesia dikarenakan untuk kepentingan LTV maupun FTV dapat mengeluarkan Nilai Pasar dengan asumsi khusus, padahal bangunan dari objek penilaian tersebut belum ada.   Penugasan ini biasanya datang dari developer dan bank yang membiayai developer tersebut.  Selain itu juga dilakukan workshop untuk membuat lingkup penugasan, implementasi, dan ringkasan penilaian sehingga setiap peserta diharapkan dapat melakukan penilaian hak atas properti untuk tujuan LTV dan FTV di Indonesia. (@alberthchen)

 

Perbedaan Standar Penilaian Indonesia 2013 dan 2007

Posted on December 9, 2013

SPI 2013 sudah diberlakukan sejak tanggal 1 November 2013 yang lalu.  Ada beberapa perbedaan yang signifikan dari Standar Penilaian Indonesia 2013 dengan pendahulunya, yaitu Standar Penilaian Indonesia 2007.  Artikel ini akan menunjukkan beberapa perbedaannya yang paling signifikan.  Apa saja perbedaan antara SPI 2013 dengan SPI 2007?

  1. Definisi Nilai Pasar (Market Value) yang meluas cakupannya.  Jika sebelumnya ditulis Nilai Pasar tersebut adalah “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran sebuah properti…”, maka di dalam SPI 2013, kata properti diubah menjadi aset atau liabilitas.  Lengkapnya dalam SPI 2013, Nilai Pasar didefinisikan di dalam SPI 101-3.1 sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
  2. Struktur SPI tersebut sendiri berubah, dimana SPI dan KEPI (Kode Etik Penilai Indonesia) secara struktural dipisahkan sehingga bisa diperbarui sendiri-sendiri, dan penomoran SPI yang tadinya SPI 1, SPI 2, SPI 3, dst… menjadi SPI 101, SPI 102, SPI 103, dst…
  3. Definisi dan penggunaan Nilai Likuidasi (Liquidation Value) yang dibatasi.  Di dalam SPI 2007, Nilai Likuidasi dikenal sebagai Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value).  Di dalam SPI 2013, khususnya SPI 102-3.7.2 dikatakan bahwa “Penilai harus menyatakan dasar nilai ini sebagai indikasi Nilai Likuidasi.”, dan “Dasar nilai ini seharusnya hanya dapat diberikan dalam hal terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan.”
  4. Memperkenalkan istilah “Investigasi” di dalam penilaian, yang sebelumnya belum pernah ada.  Investigasi dalam hal ini terutama berkaitan dengan Lingkup Penugasan di SPI 103-5.3.1.9 mengenai Tingkat Kedalaman Investigasi, dimana disebutkan sbb: “Adanya batas atau pembatasan dalam melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan, dan analisis untuk suatu tujuan penilaian harus dinyatakan di dalam Lingkup Penugasan.  Jika informasi yang relevan tidak tersedia karena kondisi penugasan membatasi inspeksi, penelaahan, penghitungan, dan analisis, tetapi penugasan diterima, maka pembatasan dan setiap asumsi atau asumsi khusus yang diperlukan harus diungkapkan dalam Lingkup Penugasan dan disetujui oleh Pemberi Tugas.  Dalam hal penentuan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi, termasuk diperlukannya inspeksi secara sampling sesuai dengan yang diatur pada SPI terkait inspeksi, harus diungkapkan dalam Lingkup Penugasan.”

Ada beberapa hal lain yang berubah, dan bentuk bukunya lebih ringkas sehingga bisa lebih diterima oleh pengguna jasa, bukan hanya Penilai.  Anda bisa memperoleh buku SPI dan KEPI 2013 ini di sini:

KANTOR SEKRETARIAT MAPPI
Jl. Kalibata Raya No.11-12E Jakarta Selatan
Contact Person : Nurdin / Wulan
Sekretariat MAPPI
Telp. : 021 – 7949079, Fax : 021 – 7949081
Email : Sekretariat@mappi.or.id

 

Bagaimana Cara Bank Menilai Harga Rumah? (Bagian 2)

Posted on September 25, 2013

Artikel ini adalah sambungan dari artikel Cara Bank Menilai Harga Rumah (Bagian 1).  Sekarang, mari kita lanjutkan diskusi kita pada pendekatan yang kedua, yaitu Pendekatan Data Pasar.

Rumah Minimalis

Pendekatan Data Pasar

Sebenarnya, secara strata pendekatan, Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) seharusnya berada di posisi tertinggi dari metode penilaian untuk menentukan Nilai Pasar (Market Value).  Market Data ApproachMarket Value.  Dari kata-katanya saja, mengandung kata “Pasar” yang sama persis di sana.  Ini sebenarnya merupakan metode paling penting dari sebuah proses penilaian, tapi di Indonesia, laporan penilaian yang menggunakan pendekatan ini sebagai pendekatan utama tidak sebanyak yang menggunakan pendekatan biaya.

Kedua pendekatan tersebut ada kelebihan dan ada kelemahannya, tapi kita akan membahasnya di kesempatan lain.  Sekarang kita bahas pendekatan data pasar terlebih dahulu.  Pendekatan Data Pasar rumusnya sederhana:

Nilai Pasar = Harga Properti Sebanding +/- Penyesuaian Harga

Nilai pasar rumah Anda dianggap sama dengan nilai rumah tetangga Anda yang sebanding, akan tetapi bisa ditambah atau dikurangi sesuai dengan kelebihan atau kekurangan masing-masing.  Secara filosofis, pendekatan inilah yang pada akhirnya akan menghasilkan Nilai Pasar.

Kita kembali kepada contoh rumah minimalis kemarin dengan luas tanah 100 meter dan luas bangunan 140 meter.  Rumah tetangga Anda (kira-kira tiga rumah di sebelah) baru saja terjual kepada seorang pengusaha senilai Rp1 milyar, dibayar tunai.  Tetangga Anda tidak mengenal pengusaha itu sebelumnya.

Namun, ada sedikit perbedaan antara rumah Anda dengan rumah tetangga yang terjual tersebut.  Luas tanah rumah tetangga Anda 130 meter, karena mempunyai pekarangan di belakang rumahnya, kamar-kamar tidurnya sudah dilapisi parket dan wallpaper, serta di kamar mandi utama menggunakan bath tub.  Anggaplah hal-hal ini Anda ketahui.  Sekarang, kita coba inventarisir perbedaannya:

  1. Tanah lebih (30 meter persegi x Rp2,5 juta = Rp75 juta). Informasi dari developer, harga tanah lebih Rp2,5 juta.
  2. Lantai parket (25 meter persegi x Rp250.000 = Rp6,25 juta).  Selisih dengan lantai rumah Anda yang keramik setengahnya, anggaplah jadi selisihnya Rp3,5 juta.
  3. Bath tub (Rp10 juta).

Maka, perhitungannya begini:

Nilai Pasar = Rp1 Milyar – Rp75 juta – Rp3,5 juta – Rp10 juta = Rp911,5 juta.

Kesimpulannya didapatkan bahwa indikasi nilai rumah Anda dengan Pendekatan Pasar adalah Rp912 juta (dibulatkan).

Rekonsiliasi Nilai

Tunggu, kata Anda, minggu lalu katanya indikasi nilai berdasarkan Pendekatan Biaya hanya Rp841 juta, sedangkan sekarang nilai yang didapat lebih tinggi, yaitu Rp912 juta.  Lumayan ada selisih Rp81 juta (bisa beli bakso berapa mangkok itu?).  Jadi, nilai mana yang dipakai nih di bank?

Jawabannya: tergantung.  Seperti yang tadi dibilang di artikel sebelumya, jika untuk kepentingan bank, biasanya format laporan untuk bank untuk rumah tinggal memisahkan antara tanah dan bangunan, sehingga seolah-olah terarah ke Pendekatan Biaya.  Walaupun begitu, tentu Anda sebagai debitur pemilik properti tidak mau kehilangan nilai sebesar Rp81 juta karena hal ini, sehingga sebagai penilai pun harus jeli untuk memilih metode yang digunakan, apalagi sebenarnya strata dari Pendekatan Pasar itu lebih tinggi tingkatannya dari Pendekatan Biaya, sehingga seharusnya rumah Anda bernilai Rp912 juta, bukan Rp841 juta.

Makin bingung?

Coba baca ini juga: Cara Menilai Kewajaran Harga Jual/Sewa Properti

Bagaimana Cara Bank Menilai Harga Rumah? (Bagian 1)

Posted on September 18, 2013

Ketika Anda mengajukan pinjaman kredit kepada bank, Anda diminta untuk memberikan jaminan atau agunan untuk meminimalisasi resiko macet dan kerugian di pihak bank.  Begitu pula jika Anda sedang mengincar sebuah rumah untuk KPR, Anda meminjam dana kepada bank dengan agunan rumah yang Anda ingin miliki tersebut.  Di kedua kasus di atas, pihak bank akan melakukan “penilaian” atas rumah Anda, untuk dijadikan dasar dalam pengajuan kredit Anda tersebut.  Biasanya, plafon kredit tidak akan melebihi nilai agunan, bahkan seringkali dikurangi safety factor dari bank itu sendiri, misalnya menjadi 70% sampai 90% dari nilai agunan.

Rumah Minimalis

Mungkin Anda penasaran bagaimana cara bank menilai harga rumah, atau rumah Anda baru saja dinilai oleh pihak appraisal atau penilai dan nilainya ternyata di bawah ekspektasi atau harapan Anda, dan Anda bertanya-tanya kenapa hal tersebut bisa terjadi.  Semoga artikel ini bisa menjawab pertanyaan Anda tersebut.

Sebenarnya ada tiga pendekatan untuk menentukan nilai sebuah rumah, tapi agar lebih sederhana, saya akan membahas dua pendekatan saja yang paling sering digunakan untuk menentukan nilai dari rumah, yaitu Pendekatan Data Pasar, dan Pendekatan Biaya.

Pendekatan Biaya

Bila Anda pernah melihat laporan penilaian untuk jaminan, hampir 80% laporan penilaian di Indonesia mengikuti rumus berikut ini:

Nilai Pasar = Harga Tanah + Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap Bangunan

Jika itu yang dilakukan, maka Anda sedang melihat Pendekatan Biaya.  Pendekatan ini menganggap nilai rumah Anda akan sama dengan biaya yang dibutuhkan untuk membeli tanah yang sebanding dengan rumah Anda, dan membangun bangunan yang serupa dengan rumah Anda, dengan kondisi yang sama dengan rumah Anda.  Untuk menentukan harga tanahnya, Penilai akan melakukan survey harga tanah di sekitar lokasi rumah Anda, bertanya-tanya dan memeriksa database, untuk menentukan berapa harga tanah per meter persegi rumah Anda.  Database penilai sendiri biasanya perlu terus diupdate, jadi jika data tahun 2011 dipakai tahun 2013, maka hasilnya adalah jaka sembung bawa golok…tidak nyambung.  Maka dari itu, penilai akan perlu melakukan update data secara terus menerus.

Misalnya, rumah Anda di lokasi yang tidak begitu elit, harga tanahnya didapatkan Rp4 juta per meter persegi, dan luas tanah rumah tersebut 100 meter persegi (ukuran 5 x 20), maka harga tanahnya saja sudah mencapai Rp400 juta.  Anda mengecek NJOP, harga tanah di NJOP cuma Rp2 juta per meter persegi.  Wajar saja, jangan khawatir, penilai yang baik haram hukumnya untuk menggunakan angka NJOP.

Harga Tanah = Rp400 juta

Setelah mendapatkan harga tanah, maka yang perlu dicari selanjutnya adalah nilai bangunan dan sarana pelengkap bangunan.  Dipisah dua begitu karena ada bank yang mau memasukkan sarana pelengkap ke dalam agunan dan ada juga yang tidak.  Padahal, sebenarnya kalau definisi real estate adalah tanah dan segala hal (bangunan, sarana) yang menempel di atas tanah.  OK, kembali ke nilai bangunan.  Cara menentukan nilai bangunan juga ada tiga: metode meter persegi (paling sederhana), metode tambah kurang, dan metode quantity surveyor.  Metode meter persegi adalah yang paling sederhana, paling cepat, dan paling sering digunakan, tapi penggunaannya secara tepat itu yang sulit.  Sederhananya adalah begini, Anda bisa bertanya kepada Penilai atau kontraktor atau pemborong atau tukang (yang ahli tapi), berapa kira-kira biaya membangun rumah tipe Anda.  Misalnya rumah Anda bertipe minimalis (yang sebenarnya hemat biaya jika dibandingkan dengan tipe rumah lainnya), maka standar biaya membangun adalah Rp3.500.000 per meter persegi.

Jika rumah Anda dua lantai dan memiliki luas bangunan 140 meter persegi, maka biaya membangun barunya adalah 140 x Rp3.500.000 = Rp490.000.000.  Untuk memudahkan perhitungan, kita anggap saja Rp490 juta sudah termasuk sarana pelengkapnya seperti biaya penyambungan listrik PLN sesuai kapasitas, penyambungan air PAM, line telepon, dan pagar.

Jadi, berdasarkan logika di atas, nilai pasar rumah Anda adalah:

Nilai Pasar = Rp400 juta + Rp490 juta = Rp890 juta

Nah, angka Rp890 juta di atas benar, kalau rumah tersebut baru atau gress, tanpa cacat sedikitpun.  Akan tetapi, misalnya rumah Anda sudah ditempati keluarga lain selama lima tahun, maka rumah tersebut mungkin akan perlu pengecatan.  Belum lagi kalau ternyata diketahui ada catat dalam pembangunannya sehingga gentengnya bocor.  Biaya-biaya untuk melakukan perbaikan ini mengakibatkan perbedaan atau selisih antara nilai bangunan baru dengan nilai bangunan “bekas”.  Ini biasanya disebut sebagai depresiasi.  Lagi-lagi, depresiasi ada tiga, yaitu depresiasi fisik, depresiasi fungsional, dan keusangan ekonomis.  Untuk sederhananya, lagi-lagi, saya bahas yang fisik saja.  Biaya pengecatan ulang, membetulkan genteng, dan mengganti keramik pecah, misalnya memakan biaya Rp20 juta, maka itulah yang dijadikan depresiasi.  Biasanya, bisa juga depresiasi ini dihitung dari umur bangunan tersebut.  Logikanya adalah semakin tua umur bangunan, maka kondisinya semakin jelek.  Tapi tentu saja dengan perawatan yang baik, keusangan bangunan ini bisa diperlambat atau paling tidak dipermak.  Untuk memudahkan perhitungan misalnya kondisi bangunan Anda 90%, maka angka Rp490 juta dikali 90% menjadi Rp441 juta, yang menjadi nilai pasar bangunan.

Maka, nilai pasar rumah Anda adalah:

Nilai Pasar = Rp400 juta + Rp441 juta = Rp841 juta

Angka Rp841 juta ini dilaporkan oleh Penilai kepada bank dan Anda diberitahukan angka tersebut oleh AO bank.  Eh, ternyata tetangga Anda baru saja menjual rumahnya seharga Rp1 Milyar kepada seorang pengusaha.  Dilihat-lihat, karena berada di dalam satu kompleks, rumah tersebut cuma beda tipis dengan milik Anda, dimana di rumah tetangga Anda terdapat tanah lebih di belakang yang digunakan sebagai taman, sedangkan Anda tidak ada.  Apakah nilai Rp1 Milyar tersebut bisa dijadikan patokan?  Bisa saja, namanya adalah Pendekatan Data Pasar tapi cara perhitungannya akan kita sambung minggu depan…

Diseminasi SPI dan KEPI 2013

Posted on June 1, 2013

Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2013 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) 2013 telah disahkan pada tanggal 25 April 2013.  Untuk mensosialiasikan SPI dan KEPI 2013 kepada para penilai publik di Indonesia, maka dilaksanakan diseminasi SPI dan KEPI 2013 pada bulan Mei sampai dengan Juli 2013.  Artikel ini membahas tentang perubahan-perubahan yang terjadi pada Standar Penilaian Indonesia dan pengaruhnya terhadap praktek penilaian di Indonesia.

Apa itu SPI dan KEPI?

SPI dan KEPI bukanlah merupakan barang baru bagi profesi penilai di Indonesia.  Sebagaimana profesi lainnya, demi kepentingan semua stakeholder, baik penilai, pengguna jasa, regulator, maupun masyarakat, baik di ranah nasional maupun internasional, maka penilai sebagai salah satu profesi yang dinaungi oleh Kementerian Keuangan memiliki kode etik dan standar profesi yang disusun dan dikembangkan oleh asosiasi profesi.

Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) merupakan landasan yang paling mendasar dalam pelaksanaan Standar Penilaian Indonesia (SPI) agar seluruh hasil pekerjaan penilaian dapat memenuhi persyaratan yang ditetapkan dengan cara yang jujur dan kompeten secara profesional, bebas dari kecurigaan adanya kepentingan pribadi, untuk menghasilkan laporan yang jelas, tidak menyesatkan dan mengungkapkan semua hal yang penting untuk pemahaman penilaian secara tepat.

Standar Penilaian Indonesia (SPI) adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi para Penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat, dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya.

Perkembangan KEPI dan SPI terus berkembang sesuai dengan pertumbuhan kebutuhan akan penilai profesional untuk mendukung perekonomian yang berbasis pasar, mulai dari SPI 2002, SPI 2007, sampai saat ini baru saja diresmikan SPI 2013.  KEPI dan SPI juga terus mengikuti standar internasional yaitu International Valuation Standard (IVS) yang disusun oleh IVS.

Apa perbedaan mendasar SPI 2007 dengan SPI 2013?

Dari awal, SPI 2013 memang disusun agar bisa sejajar dengan standar penilaian dari internasional dan negara lain, sehingga filosofi penyusunan dan strukturnya juga diubah menjadi lebih berbasis prinsip (principle-based) dan terhubung antara satu dengan lainnya (interconnected), dengan diharmonisasi dengan kebutuhan penilai Indonesia pada umumnya.  SPI juga dikembangkan sesuai dengan isu dan jenis pekerjaan yang disyaratkan oleh Undang-Undang, misalnya untuk pembebasan tanah untuk kepentingan umum dengan tujuan agar dapat menaungi penilai yang melakukan pekerjaan di bidang tersebut.

KEPI dan SPI yang sebelumnya menjadi satu dokumen, sekarang dilepaskan menjadi dua dokumen yang berbeda, sehingga dapat dimuktahirkan masing-masing.  Namun untuk saat ini, KEPI dan SPI masih dijilid menjadi satu buku.

Struktur dan penomoran SPI juga berubah yang tadinya menggunakan prefiks SPI, PPI, dan PPPI diubah menjadi semuanya SPI tapi dengan kode-kode 1, 2, dan 3.  SPI 1xx adalah padanan SPI di SPI 2007.  SPI 2xx adalah padanan PPI, dan SPI 3xx adalah padanan PPPI.  Berarti semua panduan yang ada SPI sebelumnya sekarang sudah menjadi standar.

Nilai Pasar juga berubah definisinya untuk bisa mencakup semua jenis penilaian baik penilaian properti maupun penilaian bisnis.

Selain itu, di Standar Umum (SPI 1xx), ditambahkan SPI 104 Implementasi, yang merupakan proses kerja penilaian yang menghubungkan SPI 103 Lingkup Penugasan dengan SPI 105 Pelaporan Penilaian.  Sehingga penilai saat ini perlu lebih berpikir mengenai proses penilaian dan bukan hanya tentang pelaporannya.

Begitu juga diperkenalkan istilah yang sama sekali baru dalam dunia penilaian Indonesia, yaitu investigasi, yang memiliki arti dan batasan khusus dalam penilaian.

Nilai yang sebelumnya dikenal sebagai Nilai Jual Paksa, dikembalikan istilah utamanya menjadi Nilai Likuidasi, namun di laporan dihimbau untuk ditulis Indikasi Nilai Likuidasi karena kurangnya data pembanding yang sesuai untuk menentukan Nilai Likuidasi dan lebih merupakan perkiraan atau indikasi dari suatu faktor tertentu.

Beberapa jenis nilai selain nilai pasar juga ditambahkan seperti Nilai Penggantian Wajar, dan Nilai Sinergis yang masing-masing tentu memiliki aplikasi yang khusus.

+Read more